Quasi tutti hanno accesso all'edilizia sociale, a Vienna

C'è un'eccellenza a Vienna di cui pochi sanno. Non è la musica classica, non è la Sacher torte, non sono gli edifici eleganti, non è il dressage: è il social housing. La capitale austriaca è un riferimento autorevole per le buone pratiche di edilizia abitativa. Una visione lungimirante, che ha radici nella storia della città.

Un secolo di edilizia sociale

Un secolo fa, nel periodo della Vienna Rossa (1918-1934), il governo socialdemocratico della Prima Repubblica avviò un enorme programma di edilizia pubblica per rispondere all'emergenza abitativa post imperiale. Finanziato con imposte su beni di lusso e tasse progressive su base reddito, quel primo ciclo produsse decine di migliaia di alloggi sociali, pensati per integrare servizi e spazi comuni. Gli esempi celebri, come il Karl Marx-Hof nel 19o distretto o i complessi residenziali lungo la Ringstraße del Proletariato di Margaretengürtel, spiccano imponenti nel tessuto urbano, con tocchi art déco sulle facciate.

Dopo la Seconda guerra mondiale il programma proseguì, ma con una lenta trasformazione: dagli anni Ottanta in poi la costruzione di alloggi popolari è diminuita, mentre è aumentata quella gestita da cooperative a scopo di lucro limitato, tenuta comunque sotto regolamentazione pubblica. La continuità politica ha giocato a favore, contribuendo a mantenere il social housing una priorità. Mentre la privatizzazione ha lasciato un segno profondo nel settore in città come Londra, Berlino e altre grandi metropoli europee, a Vienna l'impatto è stato molto più contenuto. L'edilizia sociale ha mantenuto stabile una quota del mercato immobiliare sin dagli anni Novanta, con canoni bassi per una larga fetta di popolazione e fungendo da regolatore per l'intero sistema degli affitti. Oggi circa il 75-76% delle famiglie vive in affitto e solo il 24% possiede una casa, in netta controtendenza rispetto alla maggior parte d'Europa.

Qual è il segreto? Il 20,5% circa del totale degli alloggi (220.000 unità grosso modo) sono di proprietà del Comune. Sono chiamati Gemeindebauten e sono seguiti in larga parte dal Wiener Wohnen, ovvero il dipartimento che gestisce gli alloggi convenzionati a Vienna, nonché la più grande azienda immobiliare municipale d'Europa. Poi ci sono gli alloggi delle associazioni limited-profit, circa 200.000, pari al 20-21%. Regolate dalla legge federale austriaca che disciplina l'edilizia di pubblica utilità, queste associazioni fissano i canoni a copertura dei costi (terra, costruzione, finanziamento, gestione) e reinvestono gli eventuali utili in nuova edilizia. Infine, il 33% circa degli alloggi è affittato sul mercato privato. Nei Gemeindebauten si paga dai 5,7 agli 8,5 euro al metro quadro, negli alloggi delle cooperative limited-profit circa da 6,4 a 9 euro, mentre un contratto privato può arrivare in media a 9,9-12,5 euro (13,70 €/mq per contratti nuovi in zone centrali o arredati).

I requisiti per accedere a questo tipo di soluzioni non sono proibitivi come ci si aspetterebbe: circa il 75-80% delle famiglie viennesi soddisfa le condizioni richieste, il che significa che il sistema serve sì i più vulnerabili, ma anche la classe media. È un'apertura strategica che consente di evitare la ghettizzazione tipica di certi quartieri di edilizia sociale in altre città. In più, i contratti sono tendenzialmente a tempo indeterminato e, una volta entrati nel sistema, gli inquilini non vengono espulsi se il reddito cresce: il Comune non verifica annualmente la loro situazione economica, mettendo in conto che è un attimo trovarsi nuovamente in difficoltà.

Il sistema serve sì i più vulnerabili, ma anche la classe media. È un'apertura strategica che consente di evitare la ghettizzazione tipica di certi quartieri di edilizia sociale in altre città.

La stabilità di tutto questo sistema dipende da alcuni fattori propri della città. Intanto Vienna è contemporaneamente Comune e provincia federale, quindi controlla direttamente sussidi, proprietà fondiaria e bandi per gli sviluppatori. La municipalità circa 40 anni fa ha creato un fondo per l'acquisizione di terreni destinati esclusivamente a social housing (più o meno 3 milioni di metri quadrati), che usa per mettere a bando lotti a sviluppatori no profit o cooperativi, spesso in diritto di superficie per mantenere la proprietà pubblica del suolo. Il programma Wohnbauförderung, che finanzia la maggior parte delle costruzioni a prezzi accessibili, è una competenza provinciale che la città esercita direttamente ed è proprio per questo che Vienna riesce a realizzare progetti su una scala che la maggior parte delle città non può eguagliare.

La municipalità continua a proteggere il modello anche rispetto alle nuove costruzioni: dal 2019 la legge impone che, nei nuovi sviluppi sopra i 5.000 metri quadri di superficie abitativa, i due terzi debbano essere housing sussidiato.

Ultima, ma non per importanza, è la presenza di una forte cultura progettuale: concorsi pubblici per sviluppatori, standard qualitativi elevati e criteri ambientali aggiornati fanno sì che il social housing viennese diventi anche un laboratorio di sostenibilità e un elemento di qualità urbana.

Un modello funzionante, nonostante tutto

È lecito però chiedersi se e dove si inceppi il meccanismo. Guardando bene tra le pieghe del sistema si scopre, per esempio, che l'allocazione, fra i vari requisiti, richiede almeno due anni di residenza in città (i cittadini extra-UE devono avere un titolo di soggiorno permanente) e spesso il versamento iniziale del 5-7% può rappresentare un ostacolo per chi non ha liquidità. A complicare il quadro sono le singole associazioni, che gestiscono parte del proprio stock attraverso canali dedicati. Ne risulta un sistema complesso, che tende a premiare chi lo conosce meglio e chi risiede in città da più tempo, mentre i nuovi arrivati faticano a orientarsi.

Chi non riesce ad accedere al social housing deve suo malgrado guardare al mercato privato, che dagli anni Novanta è stato deregolamentato. La fissazione dei canoni di locazione è diventata più flessibile, sono stati introdotti contratti di locazione temporanei e ai proprietari è stato consentito di applicare canoni più elevati nelle zone con prezzi dei terreni più alti.

Si aggiungono poi due temi più generali. Il primo riguarda la fatica del Comune a tenere il passo con la domanda di nuovi alloggi. Vienna attira ogni anno decine di migliaia di neo-residenti, mentre la costruzione di nuove sistemazioni, pur significativa, stenta ad allinearsi. Il secondo riguarda la gestione degli appartamenti che, essendo affidata principalmente a Wiener Wohnen, spesso si ingolfa: il 75% degli alloggi comunali di Vienna necessita di ristrutturazione, con un conseguente arretrato di lavori pari a 10 miliardi di euro.

A fine 2025 la sociologa Sarah Kumnig, dell'Istituto di pianificazione territoriale della TU Wien, ha dichiarato che gli alloggi a prezzi accessibili sono sotto pressione. Gli affitti medi sono aumentati di circa il 45% negli ultimi dieci anni, passando da 8,40 €/mq nel 2014 a 12,20 €/mq nel 2024, citando i dati di Statistics Austria. Così come la quota di acquirenti commerciali è aumentata passando dal 53% nel 2000 al 92% nel 2022, mentre circa un quarto del patrimonio edilizio storico è stato venduto tra il 2000 e il 2022.

Tirando le somme, nonostante le inevitabili criticità, il modello di Vienna funziona, prova ne è che alcuni elementi sono stati adottati da molte altre città europee, da Barcellona a Helsinki. La sfida, infatti, non sta nel replicare tal quale il modello viennese, quanto piuttosto trovare la soluzione più adeguata allo specifico territorio per coinvolgere attori pubblici, sviluppatori no-profit, banche e pianificatori in una logica coerente tesa all'obiettivo di un sistema abitativo più equo e vivibile. Che, in altre parole, significa avere visione e volontà politica.